Hypothekendarlehen Teil 2

 

Was Sie über Hypothekendarlehen wissen sollten.

Hypothekendarlehen ist ein Darlehen mit Grundbuchabsicherung.

In Teil 1 haben wir den Begriff Hypothekendarlehen und die Beleihungsbedingungen erklärt. In diesem Teil wollen wir näher auf die Gesetze und Regeln eingehen.

Das Hypothekendarlehen ist die umgangssprachliche Bezeichnung für Darlehen, die durch Grundpfandrechte auf mindestens einer Immobilie besichert sind. Sie sind unter anderem die wichtigste Kreditart der Hypothekenbanken. Sie dienen nach § 12 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes als Deckung für Hypothekenpfandbriefe.

Die Hypotheken dürfen gemäß § 13 Abs. 1 des Pfandbriefgesetzes nur auf Grundstücken, oder Grundstücksgleichen Rechten oder solchen Rechten einer ausländischen Rechtsordnung lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind.

Das Hypothekendarlehen stellt auch Anforderungen an das Beleihungsobjekt.

Das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht unterstehen bankenaufsichtsrechtlich der Capital Requirements Regulation (CRR). Daher müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllet sein:

zum Beleihungsobjekt:

  • das Objekt muss zeitnah verwertbar sein. Hier gilt Art. 208 Abs. 2c des CRR
  • es muss angemessen und zeitnah Schadensversichert sein Art. 208 Abs. 5 des CRR
  • ein unabhängiger Sachverständiger muß die Wertschätzung vornehmen Art. 229 Abs.1 CRR
  • bei gewerblichen Immobilien ist jährlich und bei Wohnimmobilien alle drei Jahre seitens der kreditgebenden Bank eine Überwachung vorzunehmen. Art. 208 CRR

zum Grundpfandrecht:

  • 208 Abs. 2a CRR verlangt, dass die Grundpfandrechte in allen relevanten Rechtsordnungen rechtlich durchsetzbar sein müssen.
  • Das Grundpfandrecht muss allen Anforderungen nach Art. 208 Abs. 2b CRR entsprechen.

Diese Anforderungen gelten für alle Hypothekendarlehen. Auf diese Anforderungen wird Ihre kreditgebende Bank sicherlich achten, aber Sie sollten wissen, warum Ihnen die eine oder andere Frage gestellt wird und vor der Kreditvergabe alle diese Punkte zur Zufriedenheit der Bank geklärt haben möchte.

Die Kreditgeber des Vergleichsportals  http://www.expressvergleich24.com/ sind alle berechtigt diese Hypothekendarlehen zu vergeben und halten die Gesetzesvorgaben ein.

Hypothekendarlehen Teil 1

Was Sie über Hypothekendarlehen wissen sollten.

Hypothekendarlehen ist ein Darlehen mit Grundbuchabsicherung.

Der Begriff “Hypothek“ gehört zu dem Begriff  “Darlehen“. Die Hypothek ist die Absicherung eines Kredits zu Gunsten des Kreditgebers und zwar in einem dem Kreditnehmer gehörigen Immobilieneigentum. Dies geschieht mit einem notariell bestellten Eintrag in das Grundbuch der Immobilie.

Also, ein Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, das über ein Grundbuch abgesichert ist und heißt auch deshalb ab und zu Grundschulddarlehen. Für diese Darlehen gibt es klare Gesetze und Regeln, die sehr genau von den Kreditgebern eingehalten werden müssen. Auf diese Vorschriften wollen wir hier  im Einzelnen nicht eingehen. Das folgt im Hypothekendarlehen Teil 2. Es gibt hauptsächlich Hypothekenbanken, die diese Kredite vergeben. Aber auch alle anderen Kreditgeber können einen Grundbucheintrag zur Sicherheit verlangen. Bei ca. 90% aller vergebenen Darlehen findet eine Grundschuldabsicherung statt.

Für Hypothekendarlehen sind Beleihungsbedingungen einzuhalten.

Der Kreditgeber prüft vor der Vergabe eines Kredits die Voraussetzungen des zu beleihenden oder des Objektes, in dessen Grundbuch die Absicherung stattfinden soll. Dazu gehören unter anderem die Ermittlung des Beleihungswertes und die Eintragungen im Grundbuch. Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Kredithöhe und die Eintragungen im Grundbuch sind zur Absicherung des Kreditgebers ganz wichtig.

Der Kreditgeber wird ein Gutachten erstellen oder bei einem Gutachter in Auftrag geben. Bei einem Notar oder beim Grundbuchamt wird die Bank einen Grundbuchauszug bestellen.

Das Gutachten ergibt einen zum heutigen Datum erzielbaren Wert, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungen nicht nachkommt und die Immobilie verkauft werden muss, um das bestehende Hypothekendarlehen abzulösen. Da der heutige Wert, je nach Marktlage, nicht immer erzielt werden kann, wird der Kreditgeber seine Beleihungsgrenze auf ca. 70% bis ca. 80% festlegen. Diese Grenze teilt der Kreditgeber dann noch auf in Erst- und Zweithypothek. Die Ersthypothek endet bei ca. 60% des Beleihungswertes. Wenn Sie auch die Zweithypothek benötigen, dann zahlen Sie dafür in der Regel einen höheren Zinssatz und eventuell auch eine höhere Tilgung. Die Zins- und Tilgungskonditionen können Sie einem Vergleichsportal ermitteln: http://www.expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Im Grundbuch werden dann die Hypotheken eingetragen. Das Grundbuch besteht aus verschiedenen Rängen und Eintragungen. Die Haupteintragungen sind der Nachweis des Objektes und die Größe sowie die genaue Lage. Im Grundbuch sind auch andere Belastungen wie z.B. Wege- oder Kanalrechte zu finden. Der Kreditgeber besteht auf den ersten Rang im Grundbuch, also nach der Beschreibung und den oben beschriebenen Rechten. Weitere Kreditgeber erscheinen dann im sogenannten Nachrang.

Grundschulden müssen immer vor einem Notar bestellt werden. Der Notar veranlasst dann beim Grundbuchamt die Eintragung. Erst nach der Eintragung oder dem Nachweis durch eine Rangbescheinigung, dass die Eintragung vom Notar eingereicht wurde, zahlt der Kreditgeber den Betrag aus dem Hypothekendarlehen aus.

http://www.expressvergleich24.com/

Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite.

Kein Kredit, ohne die Angabe eines Effektivzinses unterzeichnen. Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite.

Bei jedem Kreditangebot und bei jedem Kreditvertrag muß der Effektivzinssatz angegeben sein. Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite. Außerdem muß auch die Berechnung des Effektivzinses so transparent gemacht werden, dass Sie als Kreditnehmer diese Berechnung erkennen und nachvollziehen können.

Für alle Geldgeber oder Kreditinstitute gilt nach der Preisanagabenverordnung (PAngV) die Vorschrift, den Effektivzins zu ermitteln und darzustellen. Die mathematischen Grundsätze sind festgelegt und für alle Kreditinstitute gleich. In dieser PAngV ist genau festgelegt, welche tatsächlichen Zahlungen in der Berechnung enthalten sein müssen. Somit ist der Effektivzins eine Maßeinheit, mit der der Kreditnehmer genau feststellen kann, welche Gesamtkosten er für seinen Kredit ausgeben muss. Sie können damit verschiedene Angebote vergleichen. In meinem Vergleichsportal finden Sie die besten Konditionen und Angebote: http://www.expressvergleich24.com/

In dem Effektivzins müssen ausgehend von den Sollzinsen alle Kosten berücksichtigt werden, die zusätzlich anfallen. Auch die unterschiedlichen Zahlungsweisen und die unterschiedlichen Verrechnungen der Tilgungsanteile in den Kreditraten müssen berücksichtigt werden. Dagegen müssen nicht die Gebühren für Wertgutachten und Führung eines zusätzlichen Kontos, das für laufende Ratenzahlungen verwendet wird berücksichtigt werden. Auch zusätzliche Kreditabsicherungen durch eben Versicherungen werden nicht mit einbezogen. Notarkosten und Grundbuchkosten gehören auch nicht in die Effektivzinsenberechnung.

Der Effektivzins ist ein Vergleichswert für Kredite, aber für die Beurteilung nicht ausreichend.

Wie Sie selber feststellen, ist also der Effektivzins eine gute Vergleichsmöglichkeit. Aber ob diese Finanzierung mit dem besseren Effektivzins nun das beste Angebot ist, ist damit noch nicht entschieden. Dazu müssen Sie die Angebote der Kreditgeber genau durcharbeiten und die Vorschriften sowie die Nebenkosten, die nicht im Effektivzins enthalten sein müssen, überprüfen und ermitteln.

Machen wir hierzu ein Beispiel: Sie haben von dem Geldgeber (1) ein Hypothekenangebot über 50.000,-€ mit einem Effektivzinssatz von 4,5% erhalten. Nicht im Effektivzinssatz berücksichtigt kommt ein Wertgutachten, für dass 3.000,- € bezahlt werden muss, hinzu. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren fallen Gesamtkosten in Höhe von 65.913,60 € an. Sie erhalten ein weiteres Angebot von einer anderen Bank (2), die als Effektivzinssatz 5,0% anbietet. Deren Wertgutachten kostet 500,-€.  Der normale Kreditnehmer würde ohne die Kosten für die Wertgutachten zu kennen zunächst das Angebot des Geldgebers (1) annehmen. Mit der Kenntnis über die Kosten des Wertgutachtens kommt er ins Grübeln. Tatsache ist, dass das Angebot (2) preiswerter ist. Und zwar zahlt er hier als Gesamtkosten in gleicher Laufzeit 64.275,28 €. Das Ergebnis zeigt eindeutig, auch wenn Geldgeber (1) einen günstigeren Effektivzinssatz anbietet, ist der Kredit doch teurer als bei Kreditgeber (2).

Der Effektivzins ist zwar ein guter Vergleichswert für Kredite, aber erst die Kenntnis aller Fakten und eventuell weiterer Kosten macht einen tatsächlichen Vergleich möglich. Erst ein Kreditvergleich mit meinem Vergleichsrechner http://www.expressvergleich24.com/ gibt genaue Auskunft.

Wissen über die verschiedenen Darlehen

Sie sollten den Unterschied zwischen den 2 wichtigsten Darlehen kennen.

Die 2 wichtigsten sind  das Annuitätendarlehen und das Tigungsdarlehen.

Zunächst zu dem Annuitätendarlehen:  Bei Immobilienfinanzierungen sprechen wir hauptsächlich von Darlehen, die als Annuitätendarlehen vergeben werden. Ein Annuitätendarlehen erhalten Sie bei Hypothekenbanken, Versicherungen und Bausparkassen. Auch mit Ihrer Hausbank können Sie ein Annuitätendarlehen vereinbaren. Dieses Darlehen  heißt Annuitätendarlehen, weil eine gleichmäßige Annuität für die Bedienung des Darlehens vereinbart wird. Hier ein Beispiel, um das System zu verstehen:

Sie vereinbaren mit Ihrem Kreditgeber einen Zinssatz von 4% für eine Festschreibungszeit von 10 Jahre und eine Tilgung von 2%. Somit ergibt sich eine Annuitätenrate von 6% pro Jahr. Bei einer Kreditsumme von 100.000,- € bedeutet das eine Zahlung von 6.000,-€ pro Jahr, bestehend aus Zins und Tilgung. Da Ihr Darlehensgeber aber von Ihnen monatliche Zahlung verlangt, zahlen Sie monatlich 500,00 an die Bank.

Da Sie in jeder Rate außer Zinsen auch Tilgung zahlen und die Bank Ihnen den Tilgungsanteil schon monatlich gutschreibt, ist in der zweiten Rate, also im zweiten Monat der Zinsanteil schon kleiner, dafür steigt der Tilgungsanteil. Denn Ihre Rate pro Monat bleibt gleich. In Ihrer ersten Rate sind 166,67€ Tilgung enthalten; um diesen Anteil wird Ihr Restsaldo schon kleiner. Das Darlehen nimmt also pro Monat ab. So verschieben sich Zinsen und Tilgung mit jeder Zahlung gegeneinander. Zinsen verringern sich ständig, und die Tilgung  nimmt dafür ständig zu. (Vorsicht, die Gutschriften werden von Bank zu Bank unterschiedlich erteilt.) Gans wichtig, hier genau das Kleingedruckte studieren.

Ich rate Ihnen, einen Darlehensvergleich einzuholen, nur so können Sie die besten Konditionen bekommen: http://www.expressvergleich24.com/

Das Darlehen als Annuitätendarlehen hat Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen zählt, dass sie eine gleichmäßig hohe Kapitaldienstrate zu zahlen haben, die sich nur dann verändert, wenn sich der Zinssatz verändert. Bei Vereinbarung eines Festzinssatzes für die gesamte Laufzeit kann keine Veränderung eintreten. Ein weiterer Vorteil entsteht bei Berücksichtigung der Inflationsraten pro Jahr. Sie zahlen später Ihre ständig steigenden Tilgungsraten mit Geldern, die durch den Inflationseffekt abgewertet wurden.

Einen Nachteil gibt es für Anleger, die auf Steuervorteile spekulieren: Bei Immobilien, die Steuervorteile haben und damit die Zinsen steuerlich als Kosten abzugsfähig sind, fallen die Vorteile ständig, weil die Zinsen mit jeder Zahlung geringer werden. Mit zunehmender Laufzeit nimmt somit der in Betriebsausgaben abzugsfähige Zinsanteil ab. Sie müssen später einen entsprechend höheren Gewinn erwirtschaften, damit Sie den höheren Tilgungsanteil aufbringen können. Die frei verfügbare Liquidität wird geringer.

Nun zum  Tilgungsdarlehen: Kredite, die für betriebliche Investitionen benötigt werden, sind meist  Tilgungsdarlehen. Man finanziert hauptsächlich Bauinvestitionen, Anschaffungen von Maschinen und Geräten, Betriebseinrichtungen und Geschäftsausstattungen. Beim Tilgungsdarlehen werden auch zunächst die Zinsen für heute oder eine feste Laufzeit vereinbart. Nehmen wir hier auch einen Zinssatz von 4% im Jahr. Auch hier wird eine Tilgung von z.B. 4% vereinbart. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen zahlen Sie bei monatlicher Zahlungsweise im ersten Monat 666,67 €. Darin enthalten für Zinsen 333,34 € und für Tilgung 333,34 €. Die Tilgungsrate bleibt jedoch  immer gleich auf 4% im Jahr, ausgehend von 100.000,-€ des Anfangsdarlehen. Jedoch werden die Zinsen jeden Monat weniger, immer gerechnet auf das Restdarlehen. Damit wird die Belastung für den Kreditnehmer immer geringer. Ein Vorteil bei diesem Darlehen ist der ständig fallende Monatsbeitrag und  die damit fallenden Belastungen für den Kreditnehmer.

Auch hier sollten Sie einen Kreditvergleich einholen, um die besten Konditionen zu finden und einzuholen: http://www.expressvergleich24.com/

Gefahren durch Kreditgeschäft

Hier einige Empfehlungen zum Abschluss von einem Kreditgeschäft

Alle Banken haben zurzeit ein gutes Geschäft durch ihre Kreditkundschaft. Kreditzinsen sind immer noch sehr günstig, also sehr niedrig. Deshalb sind die Kunden gerne bereit für Immobilien und auch für sonstige private Anschaffungen Kredite aufzunehmen.

Aber Vorsicht, schnell ist im Notfall eine Belastung durch zu hohe Raten entstanden. Die Annuität, bestehend aus Zinsen und Tilgung sollte möglichst so gewählt werden, dass durch einen möglichen Notfall nicht die monatliche Belastung überschritten wird.

Auch, wenn am Tage der Kreditvergabe der Kreditnehmer an Hand der Bonität die Belastung tragen kann, so kann sich schnell Einiges im Leben ändern und schon ist die Belastung nicht mehr tragbar. Denken wir hier nur an folgende Situationen, die seitens des Kreditnehmers auftreten können: Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes, Trennung vom Partner, Zinsanpassungen seitens des Kreditgebers usw.

Egal, ob Sie einen Immobilienkredit oder einen Konsumentenkredit suchen, wir empfehlen in jedem Fall mehrere Angebote einzuholen, weil bei den Konditionen und Bedingungen doch erhebliche Unterschiede bestehen. Bitte nutzen Sie doch die kostenlose Vergleichsmöglichkeiten: http://www.expressvergleich24.com/

Bei allen Kreditgeschäften sollten Sie immer über die Laufzeit und Zinsfestschreibungszeit nachdenken. Tilgung bei den so niedrigen Zinsen, so hoch als möglich wählen. Gerade bei einem Immobilienkredit, auch wenn die Zinsen bei längerer Festschreibungszeit etwas höher sind, wenn es möglich ist, diese längere Zeit wählen. Es könnte ja sein, das nach der Festschreibungszeit höhere Zinsen fällig werden. Dann haben Sie schon wesentlich mehr getilgt, es fallen weniger Zinsen an und Sie könnten dann auch mit einem kleineren Tilgungssatz Ihre monatliche Rate wieder anpassen. Der Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich immer. Hier mein Zugang zu meinem kostenlosen Vergleichsrechner: http://www.expressvergleich24.com/ 

Wenn Sie heute eine Festschreibungszeit für die Zinsen von 10 oder 15 Jahre vereinbaren, sollten Sie eine Tilgung von 2 bis 3% wählen. Dann haben Sie nach Ablauf der Zinsbindung bereits ca. 30% des Kredits getilgt.

Jedes Kreditgeschäft hat seinen Preis, und es birgt ein zusätzliches wirtschaftliches Risiko. Wer sich umfassend informiert, kann viele typische Stolperfallen von vornherein vermeiden. Vergleichen Sie die Preise möglichst vieler Kreditinstitute. Dabei dürfen Sie sich nicht von kleinen Monatsraten blenden lassen. Aussagekräftig ist allein der effektive Jahreszins, den anzugeben die Kreditinstitute gesetzlich verpflichtet sind. Darin sind fast alle Kosten – einschließlich der Bearbeitungsgebühren – auf die gesamte Laufzeit umgelegt. Berücksichtigen und hinterfragen Sie unbedingt auch Sonderkosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt wurden (zum Beispiel) eine freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherung). Sie sollten nur Ratendarlehen mit festen Konditionen vergleichen. Quelle

Mein kostenloser unverbindlicher Vergleichsrechner: http://www.expressvergleich24.com/ 

Immobilienfinanzierung, aber richtig!

Immobilienfinanzierung, aber richtig!

Bei dem Thema Immobilienfinanzierung befürchten viele Menschen wegen Unsicherheit Fehler zu machen. Deshalb sollten Sie sich mit dem Thema vorher beschäftigen und sich nicht ganz ohne Wissen in einen Kredit stürzen, deshalb: Immobilienfinanzierung, aber richtig.

Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich in der Regel um einen längerfristigen Kredit, der im Grundbuch der zu erwerbenden Immobilie eingetragen wird und somit als Sicherheit für den Kreditgeber dient.

Die erste Aufgabe des Kreditsuchenden sollte sein, eine genaue Kostenermittlung der zu erwerbenden oder zu bauenden Immobilie aufzustellen. Nebenkosten, wie Steuer, Notar und Grundbuch, Bauzeitzinsen und eventuell Makler sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden und gehören nicht in die Hypothek.

Die zweite Aufgabe ist eine Aufstellung des einzusetzenden Eigenkapitals. Dazu kann auch der Einsatz von Eigenleistungen beim Bau oder bei Renovierungsarbeiten gehören. Unsere Empfehlung, keine 100%-Finanzierung. 20 bis 30% Eigenkapital gehört zu einer gesunden Immobilienfinanzierung.

Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine Hypothek bei der die monatliche Rate aus Zins und Tilgung besteht. Das nennt man Annuitätendarlehen. Dadurch, dass Sie in jeder Rate einen Teil Ihrer Schulden tilgen, fallen auch in jeder folgenden Rate weniger Zinsen an und so wird in jeder Rate die Tilgung größer. Der monatliche Betrag, also die Rate bleibt in der Festschreibungszeit immer gleich.

Bei den zurzeit angebotenen extrem niedrigen Zinssätzen wird man leicht verleitet sich eine höhere Kreditsumme zu leisten. Richtig ist die Tilgung zu Anfang mit 2 oder 3% zu vereinbaren, um später bei Ablauf der ersten Festschreibungszeit der Zinsen  eventuell dann höhere Zinsen verkraften zu können und dann die Tilgung anzupassen. So wird man nicht mit zu hohen Raten überrascht. Eine weitere Sicherheit vor Überraschungen ist eine lange Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Das macht an dem Zinssatz für bis 20 Jahre Laufzeit nur ca. 0,6 bis 0,8 Prozent mehr Zinsen pro Jahr aus. Das sind bei einer Summe von 100.000,- ca. 50,- bis 70,-€ pro Monat, die aber ihrer Sicherheit dienen.

Sie sollten in jedem Fall bei der Immobilienfinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbaren. Dadurch reduzieren Sie Ihre Schulden schneller und zusätzlich haben Sie den Vorteil bei der nächsten Anschlussfinanzierung eventuell anfallende höhere Zinsen aufzufangen und die Belastung pro Monat auszugleichen.

Um nun die besten Angebote zu finden, sollten Sie nicht zu einer erstbesten Bank laufen, sondern in einem Baufinanzierungsvergleichsportal Angebote einsehen und einholen. Angebote von Ihrem Bauunternehmer oder auch von Ihrem Makler sollten Sie genau prüfen. Im folgenden Vergleichsportal können Sie kostenlos Ihre Daten eingeben: http://www.expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Fehler der Ersterwerber von Immobilien

Ersterwerber von Immobilien machen sehr oft Fehler.

Die Fehler sind vermeidbar, werden aber leider oft vom Ersterwerber von Immobilien gemacht. In der Regel sind das 4 Punkte, die zum Teil vernachlässigt oder komplett nicht berücksichtigt werden. Damit Ihnen das nicht passiert, möchten wir Ihnen eine grobe Liste mit Hinweisen aufzeigen:

Punkt 1. Der Ersterwerber hat die Idee, eine Immobilie anzuschaffen.

Warum will oder soll ich eine eigene Immobilie erwerben? Hier sollte unbedingt eine Familienplanung den Vorrang haben. Denken Sie an Kinder oder Eltern oder Elternteile. Und es geht vor allen Dingen um den Standort, ist der mit den beruflichen Voraussetzungen vereinbar? Kann ich die Immobilie wieder verkaufen, wenn eine berufliche oder eine andere Situation das erfordert. Also Standort ganz wichtig!!!

Welche Art von Immobilie soll ich als Ersterwerber mir anschaffen? Der erste Schritt: Haus oder Wohnung. Haus ist abgesehen von den Anschaffungskosten, mit wesentlich mehr zeitlichem Aufwand und mehr laufenden Kosten verbunden. Ein Haus bedarf ständiger Betreuung. Gartenpflege usw. Eine Wohnung kann man auch mal eine Zeitlang alleine lassen. Es gibt zwar Gemeinschaftskosten, aber der Zeitaufwand für Pflege usw. fällt nicht an, da diese Arbeiten vom Verwalter in Auftrag gegeben und überwacht werden.

Welche Wohnfläche benötige ich heute und welche an Hand der vorgesehenen Familienplanung für die Zukunft. Auch kann die berufliche Planung ein Büro notwendig werden lassen. Wie sollte der Grundriss bezüglich der Aufteilung aussehen? Kann ich meinen Lebensstandard beibehalten oder will ich den verbessern, indem ich bestimmte Voraussetzungen an meine zukünftige Immobilie als Ersterwerber stelle. Welche Ausstattung soll die Wohnung oder das Haus haben. Gegebenenfalls ist ein Umbau oder eine Ausstattungsverbesserung möglich? Welche Kosten werden hier entstehen?

Punkt 2. Der Ersterwerber geht auf Immobiliensuche.

Zeitungen mit Immobilienanzeigen sind oft eine gute Informationsquelle. Hier annoncieren auch meist viele Makler und bieten Ihre Mithilfe an. Suchen Sie einen Makler, bei dem Sie das Gefühl haben, dass er gut ausgebildet und vertrauenswürdig ist. Fragen Sie ihn, ob er die Immobilie nur vermittelt, oder den Kauf für Sie als Ersterwerber komplett bis zum Bezug betreut.

Geben Sie dem Makler für den Besichtigungstag ihre genauen Vorstellungen einer Wohnung oder eines Hauses, damit der Makler alles besser vorbereiten kann und Sie nicht Immobilien besichtigen müssen, die ohnehin nicht in Frage kommen. Sie haben dann auch mehr Zeit für eine ausführliche und sehr genaue Besichtigung. Das ist sehr wichtig, damit Sie nicht später erst bei Bezug die Schäden oder Mängel feststellen.  Gerade Sie als Ersterwerber sollten bei einer eventuellen zweiten Besichtigung einen Fachmann Ihrer Wahl mitnehmen.

Punkt 3. Ersterwerber unterschätzen oft den Kapitalbedarf.

Handelt es sich um eine fertige Immobilie, so ist das Angebot in der Zeitung oder des Maklers zunächst nur der vom Verkäufer vorgesehene Verkaufspreis ohne Nebenkosten. Meist ist dieser Verkaufspreis noch handelbar.  Hinzu kommen immer die Notar und Grundbuchkosten, sowie die Steuern. Auch die Maklerkosten kommen hinzu, wenn über einen Makler erworben wird. Sollten Renovierungen oder Umbauten anstehen, sind diese auch mit einem Fachmann zu ermitteln und mit einzukalkulieren.

Handelt es sich aber um eine noch zu bauende Immobilie, die komplett angeboten wird, entstehen meist viele Sonderwünsche und je nach Zahlungsweise Bauzeitzinsen, die auch in die Kostenkalkulation gehören. Sonderwünsche sind selten im Voraus genau zu ermitteln. Empfehlung: Zunächst die Grundausstattung besichtigen (Baubeschreibung genau durcharbeiten) und so viel als möglich vor dem notariellen Erwerb die Änderungswünsche festlegen und Preise ermitteln.

Zu guter Letzt gehören in die Kostenkalkulation auch noch, mindestens bei gebrauchten Immobilien Rücklagen für eventuelle Reparaturen, die plötzlich auftreten können. Diese sind aber keine Beträge, die Sie in der Finanzierung mit unterbringen können, sondern in Ihrem Konto vorhanden sein sollten.

Aus all diesen Kostenbeträgen ergibt sich dann die Gesamtfinanzierung, die sich dann aus Eigenkapital und Hypothek zusammensetzt.

Punkt 4. Ersterwerber haben zu wenig Wissen über Hypotheken.

Bei Immobilienkrediten handelt es sich meistens um Hypotheken, also um Geld, dass langfristig von Banken oder Hypothekenbanken vergeben wird.   Hier sollten Sie sehr genau hinschauen und verschiedene Angebote und Systeme anbieten lassen und vergleichen. In einem weiteren Text werde ich darauf getrennt zurückkommen. Eines ist aber ganz wichtig: holen Sie sich bei einem Portal für Baufinanzierungsvergleich Beratung und Angebote ein. Hier das Portal:    http://www.expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Baufinanzierung, Eigenkapital? ja oder nein!!!

Baufinanzierung, Eigenkapital? ja oder nein!!!

Immobilienerwerb, kein Risiko durch zu wenig Eigenkapitalanteil

Sie als Erwerber einer Immobilie benötigen meist einen Kredit oder eine Hypothek. Dises Geld wird in der Regel bei einer Bank beschafft. Bei dieser Kredit-Beschaffung gibt es sehr viel zu beachten. Unter Anderem geht es zunächst um die Gesamtkosten. Die nächste Frage ist dann wieviel Geld benötigen Sie. Dann kommt die Frage nach dem von Ihnen einzusetzenden Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Hier geht es auch darum, Eigenkapital ja oder nein. Um kein Risiko eingehen zu müssen, sollten Sie eine genaue Kostenermittlung erstellen lassen und über Folgendes nachdenken:

In der Vergangenheit haben einige Banken Ihren Kunden je nach Situation bis zu 100%, ja bis zu 120% der Kaufpreissumme finanziert. Die Kreditkunden haben also kein Eigenkapital eingesetzt. Das ist auch ein Grund, warum heute noch einige Banken um diese Kredite wegen der zu hohen Belastung (Zins und Tilgung) kämpfen müssen. Einige Banken sind wegen diesen sogenannten faulen Krediten in den Konkurs gegangen oder haben mit staatlichen Mitteln Unterstützung erhalten müssen.

Auch wenn am Tage der Kreditvergabe der Kreditnehmer an Hand der Bonität die Belastung tragen konnte, hat sich doch schnell eine Kleinigkeit im Leben geändert und schon ist die Belastung nicht mehr tragbar.                                                                                                      Denken wir hier nur an die Situationen, die seitens des Kreditnehmers eintreten können:                                                                             Krankheiten, Verlust des Arbeitsplatzes, Trennung vom Partner, Zinsanpassungen seitens des Kreditgebers usw.

Experten empfehlen, wenn möglich keine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, es ist einfach sehr riskant. Eine gesunde Finanzierung beinhaltet 20 bis 30% Eigenkapital. Entscheidend sind auch die Gesamtkosten, die durch die Beschaffung des Kredites und die Kosten, die in der Tilgungsfase entstehen. Selbst die Aufsichtsbehörden zB. die Finanzaufsicht Bafin sprechen von einer zukünftigen Gesetzesänderung bezüglich des Eigenkapitals.                                                                                                                                                                                                                     Hier ist ein Baufinanzierungsvergleich sehr von Vorteil: http://www.expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Eine Vollfinanzierung einer Immobilie oder des Eigenheims kann aber auch Vorteile haben.  Wenn Sie andere Sicherheiten nachweisen können. Dazu zählen: Geldrücklagen, Bausparverträge, die noch nicht zugeteilt, aber angespart sind, Sparbriefe oder Aktien, Fonds,andere Immobilien oder Immobilienfonds, oder Lebensversicherungen mit einem angesparten Rückkaufswert.

Die Vollfinanzierung ist ohne diese oben genannten Vorteile grundsätzlich nicht zu empfehlen, auch wenn es im Moment der Kreditvergabe machbar erscheint.

Vor- und Nachteile der 100% Finanzierung, also ohne Eigenkapital:

Die Vorteile sind, dass Eigenkapital bei der Baufinazierung nicht unbedingt notwendig ist, aber man schnellstens mit dem Erwerb oder dem Bau sofort beginnen kann. Das ist wichtig, wenn das schöne Grundstück, das  Haus oder die Wohnung kurzfristig sehr preiswert zu erwerben ist oder der Zinssatz besonders niedrig.

Die Nachteile sind, dass das Kreditvolumen dadurch anwächst und damit höhere Zinskosten entstehen. Außerdem verlängert sich die Dauer der Tilgungszeit, oder alternativ steigen die Raten. Außerdem  werden die Geldgeber einen höheren Zinssatz fordern, um das gestiegene Risiko auszugleichen zu können. Hier entstehen also weitere Kosten.

Ein Baufinanzierungsvergleich ist auch hier unbedingt angebracht:    http://www.expressvergleich24.com/baufinanzierung-vergleich/

Vergleichen und sparen

Bei Versicherungen, Strom/Gas, Kredite, Reisen, Hotels und Mietwagen

92% aller Deutschen kaufen Produkte und Dienstleistungen online ein und ganz besonders lieben wir es Rabatte zu finden und Preise zu vergleichen. Täglich vergleichen Millionen von Menschen die Preise zu den unterschiedlichsten Produkten, Tarifen und Dienstleistungen. Die Bereiche Versicherungen, Strom/Gas, Kredite, Reisen, Hotels und Mietwagen sind besonders interessant, weil die Einsparungen hier sehr hoch sein können. Vergleichen und sparen ist in.

Das sagt die Presse zum Thema “Vergleichen”

Vorsorge und Versicherungen

www.tagesspiegel.de – Wer Tarife vergleicht und sich von teuren Angeboten trennt, kann Tausende Euro sparen. 3500 Euro sind es bei einem 35-jährigen Mustersingle, über 5000 Euro bei einem 45-jährigen Familienvater. Sparen können vor allem diejenigen, die dem Anbieter der ersten Stunde über die Jahre treu geblieben sind und noch nie gewechselt haben. Quelle

Kredite und Darlehen

Jedes Darlehen hat seinen Preis, und es birgt ein zusätzliches wirtschaftliches Risiko. Wer sich umfassend informiert, kann viele typische Stolperfallen von vornherein vermeiden. Vergleichen Sie die Preise möglichst vieler Kreditinstitute. Dabei dürfen Sie sich nicht von kleinen Monatsraten blenden lassen. Aussagekräftig ist allein der effektive Jahreszins, den anzugeben die Kreditinstitute gesetzlich verpflichtet sind. Darin sind fast alle Kosten – einschließlich der Bearbeitungsgebühren – auf die gesamte Laufzeit umgelegt. Berücksichtigen und hinterfragen Sie unbedingt auch Sonderkosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt wurden (zum Beispiel) eine freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherung). Sie sollten nur Ratendarlehen mit festen Konditionen vergleichen. Quelle

Girokonto

Da freuen sich nicht nur Schotten: Mehr als 100 Euro pro Jahr können Bankkunden mit einem kostenlosen Girokonto sparen. 17 von Finanztest geprüfte Konten sind kostenlos – ohne zusätzliche Bedingungen.

Mittlerweile bieten die meisten Banken und Sparkassen kostenlose Girokonten an. Doch oft müssen Kunden dafür Bedingungen wie einen monatlichen Geldeingang erfüllen. Immerhin: 17 Girokonten erhalten Kunden ohne Bedingungen, ermittelte Finanztest. Auch die ec-Karte ist bei diesen Konten kostenlos.

Für die meisten kostenlosen Girokonten müssen Kunden aber bestimmte Bedingungen erfüllen. Gut drei Viertel der befragten Banken und Sparkassen bieten diese Konten an. Zu den Bedingungen gehören meist ein bestimmter monatlicher Geldeingang oder ein festgelegter Kontostand, den Kunden nicht unterschreiten dürfen. Wer dies nicht erfüllt, zahlt Gebühren. Quelle

Sparen mit DSL

Günstige DSL-Tarife gibt es schon für unter 20 Euro im Monat. Und der DSL-Speed stimmt dann auch. Bis zu 100 MBit/s sind dafür zu haben. Entscheidend rund um günstige DSL-Tarife ist der effektive Monatspreis. Der berücksichtigt nicht nur die monatlichen Grundgebühren, sondern verrechnet auch Anschluss- und Bereitstellungskosten sowie Ausgaben für WLAN-Router oder DSL-Modem. Quelle

Kreditkarten vergleichen

Wer bei der Auswahl seiner Kreditkarte auf versteckte Gebühren und überflüssige Extraleistungen achtet, spart später viel Geld. Der Kreditkarten-Vergleich filtert die ideale Karte für die individuellen Bedürfnisse heraus.

In Deutschland sind weit mehr als 1000 Kreditkarten zu unterschiedlichen Konditionen und mit vielfältigen Extraleistungen auf dem Markt. Es gibt Kreditkarten mit mehr oder minder sinnvollen Versicherungen, mit Vergünstigungen beim Reisen und für Mietwagen, Karten mit Bonusprogrammen, für Business und Hobby. Zudem gibt es unterschiedliche Typen von Kreditkarten, die sich darin unterscheiden, wie der offenstehende Betrag beglichen wird: Credit-Card, Debit-Card oder Charge-Card. Quelle

Strom

Viele Stromkunden müssen im neuen Jahr tiefer in die Tasche greifen. Weil die Ökostrom-Umlage und die Netzentgelte steigen, wird der Strom für viele teurer.
Ein Berliner Single mit einem Jahresverbrauch von 1500 Kilowattstunden könnte im Jahr 179,25 Euro sparen (NEW.de), bei 2000 kWh wären es 295 Euro. Ein Vier-Personen-Haushalt (4000 Kilowattstunden) würde 436 Euro (Eon Berlin Strom) weniger ausgeben im Jahr, bei einem Verbrauch von 5000 kWh wären es 611 Euro. Quelle

Fazit

Es gibt unglaubliche viele Bereiche, wo man Geld einsparen kann. Besonders Vergleichsrechner zeigen auf einem Blick, welches Sparpotential vorhanden ist.